出品 | 創業最前線

作者 | 吳磊

在上海綠捷發生“發臭午餐”事件之后，背后的新希望集團被推上風口浪尖，并很快波及上市公司。

9月底，有投資者到新希望集團的上市平臺新希望（000876.SZ）留言，詢問對公司是否有影響，新希望否認和上海綠捷有股權、管理上的聯系。

即便如此，這位“養豬專業戶”困在漫長的豬周期里，業績浮浮沉沉的問題還是被擺到了臺面上。在過去幾年，受市場環境影響的不只是養豬業務，新希望集團旗下的另一業務——地產下滑速度更快。

8月29日，新希望地產發布2025年中期財報。報告期內，公司實現營收61.31億元，同比暴跌58%；歸母凈利潤9683萬元，同比下滑10%。

就在披露2025年中期財報一個星期前（8月22日），新希望地產在發行一筆7億元中期票據時，在申購截止時間的最后20分鐘內，中信銀行撤標3000萬元、建信信托撤標1000萬元。

一邊是跌跌不休的業績，另一邊是機構的撤標，新希望地產的壓力能否化解？

1、營收腰斬，利潤三年縮水6億

其實，新希望地產算得上是一家老牌房企。

1997年，新希望地產正式成立，次年打造了首個項目「錦官新城」，開創了成都高端物業先河，正式切入房地產賽道，成立時間只比恒大晚了1年。

長期以來，新希望地產的開發業務主要聚焦“中高端”住宅產品。其中，高端產品系「D10」是其頂級豪宅的代表之作，連續四年獲得“全國十大頂級豪宅產品系”。

由于沒有上市，且大本營位于西南地區，新希望地產的名氣并不算高，但曾經也是一家千億房企。克而瑞數據顯示，2020年時，新希望地產的全口徑銷售額已經突破千億大關，達到1031億元。

但這種輝煌時刻沒有持續太久。2021年開始，房地產市場轉入下行通道，很快房企紛紛更名，試圖淡化地產屬性、加速多元化布局，新希望地產也順勢而為。

2022年8月，公司名稱由“四川新希望房地產開發有限公司”，變更為“新希望五新實業集團有限公司”，宣稱將在地產、農業、文旅三個方向上同時發力。（編者按：因其官網、官微簡稱仍為“新希望地產”，為方便理解，本文亦將“新希望五新實業集團有限公司”簡稱為：新希望地產。）

另據官網資料，除住宅開發之外，公司業務已經延伸至建設管理、酒店管理、物業服務等內容。

只是，更名容易轉型難。截至2025年中期末，公司來自房產銷售的營收為58.35億元，占總營收的95.17%。

另據Wind數據顯示，自2022年更名以來，房產銷售貢獻的營收比例一直保持在95%以上，仍是新希望地產的絕對業務支柱。

在行業環境“遇冷”的沖擊下，公司的地產業務正在經歷“斷崖式”下滑。2025年上半年，其房產銷售實現營收58.35億元，同比暴跌59%。新希望地產解釋，這主要是本期交付結轉項目總數減少所致。

而這直接拉低了新希望地產的總營收水平。同期，新希望地產實現總營收61.31億元，同比大跌58%，直接腰斬。

營收下滑之后，利潤也不可避免的滑落。今年上半年，新希望地產實現歸母凈利潤約9683萬元，同比下滑10%。

這與存貨產生大量減值不無關系。2025年上半年，新希望地產的存貨跌價準備高達4.70億元，接近當期歸母凈利潤的5倍。

拉長時間來看，新希望地產的利潤已經快速萎縮。在2022年中期時，新希望地產的歸母凈利潤達到7.20億元。短短3年時間，其利潤規模縮水超6億元。

在公司債券2025年中期報告中，新希望地產聲稱，公司核心經營目標之一就是“追求有質量的增長”。但從最終結果來看，公司距離這一目標還有些遙遠。

2、從千億萎縮至百億，劉暢撤退兩年

對于新希望地產，劉永好也曾寄予厚望。

早在2005年時，劉永好的女兒劉暢就以直接股東的身份，進入了新希望地產的股東行列，直接持股比例為16.77%。此后，劉暢又在新希望地產擔任董事一職。

另外，在物管企業新希望服務于2021年5月在港交所上市時，敲鐘的也不是時任董事長張明貴，而是劉暢。由此可見，劉永好對大地產板塊的重視。

客觀來看，當國內房地產市場整體向好之時，新希望地產所展露出來的實力的確不俗。

克而瑞數據顯示，2020年，公司全口徑銷售額首次突破千億，達到1031億元，一舉躍入行業top40的行列。次年（2021年），其全口徑銷售額進一步提升至1059.1億元。

只是，由于新希望地產大本營集中在西南市場，四川、重慶、云南是公司核心陣地，而區域集中度高帶來的風險，在市場下行時被徹底放大，導致銷售額“大跳水”。

克而瑞數據顯示，2022年，公司的全口徑銷售額下滑至508.8億元，直接腰斬。

很快，在2023年10月，新希望地產宣布免去劉暢的董事職務。與此同時，公司免去李建雄的董事長職務，改任董事。

值得注意的是，李建雄是新希望集團的核心高管。Wind資料顯示，李建雄現任新希望董事、新希望集團常務副總裁兼首席運營官、南方希望實業董事長等重要職位。

那么，劉暢為何突然離開新希望地產？對董事長、董事集中進行大調整的原因是什么？劉暢、李建雄分別卸任董事、董事長，是否會減少公司在新希望集團獲得資源、支持的力度？在新希望集團的眾多業務中，地產的優先級是否在下降？

對此，「創業最前線」試圖向新希望地產方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

值得注意的是，就在劉暢撤退的這一年，新希望地產的銷售額再度下挫。克而瑞數據顯示，2023年，新希望地產的全口徑銷售額為289.5億元，同比下滑43%。

而被推上董事長位置的姜孟軍，曾擔任新希望地產總部的營銷主管、經理、總監和副總裁等職，在銷售方面積累了豐富經驗。

即便如此，姜孟軍也無力短時間內改變公司銷售持續下滑的局面。克而瑞數據顯示，2025年前9月，新希望地產的全口徑銷售額僅有108.5億元，同比下滑7%，行業排名早已跌出top50。

不過，在以“實現有質量增長”的目標之下，新希望地產自然無法原地踏步，只能主動出擊。

據多家媒體報道，今年10月21日，新希望地產聯合體以底價4.11億元摘取成都成華區一宗宅地，樓面價11200元/㎡；9月26日，公司經過54輪競拍，成功競得大連甘井子區一宗宅地，總價3.41億元，溢價率約23.6%。

克而瑞數據顯示，2025年前9月，新希望地產的新增土地貨值103.8億元，位列行業第25位，位于近年來的“黑馬”中建東孚之后。

只是，當前房地產市場仍未徹底止跌回穩，一方面投資回報周期被拉長，另一方面銷售承壓所帶來的去化風險也在加劇。只能說，在行業寒冬下，每一個戰略、每一項投資，姜孟軍都需要格外審慎。

3、頻繁借新償舊，發債遭機構緊急撤標4000萬

房地產是一個重資產行業，任何房企的擴張一定離不開資金的支持。背靠實力雄厚的新希望集團，新希望地產的資金鏈目前還算寬裕。

截至2025年中期末，公司的貨幣資金為54.27億元，其中，因貸款保證金、解押保證金、質押存單等受限的貨幣資金為5.73億元。以此計算，其可使用的流動資金為48.54億元。

同期，公司的短期借款為3.91億元、一年內到期的非流動負債35.75億元，短債合計39.66億元。以此來看，新希望地產的流動資金能夠完全覆蓋短債，且留有一定的資金周轉空間。

只不過，這建立在公司積累了高額應付賬款的基礎之上。截至2025年中期末，公司應付賬款高達53億元，其中應付及預提工程款達到49億元。

那么，這些應付賬款的賬期有多久？是否存在挪用項目建設工程款的問題？是否存在延長供應商付款以提升現金流的問題？對此，「創業最前線」試圖向新希望地產方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

雖然短期資金不存在缺口，但新希望地產今年還是在頻頻借新還舊。

據「創業最前線」不完全統計，2025年1月，新希望地產發行8億元中期票據。其中，6.40億元募集資金擬用于償還債務融資工具利息和項目建設，其余1.60億元募集資金擬用于補充流動資金。

2025年3月，新希望地產發行4.1億元公司債券，由新希望集團提供不可撤銷的連帶責任保證擔保，擬全部用于償還2022年發行的公司債券“22希望01”、“22希望02”。

此后，新希望地產的融資開始出現波折。

今年8月，公司曾計劃發行一筆7億元的中期票據，申購時間為8月22日上午9時至下午18時。就在申購截止時間最后20分鐘內，中信銀行撤標3000萬元、建信信托緊急撤標1000萬元，累計撤標4000萬元。

盡管這一撤標規模不大，但所帶來的象征性極強——信托機構對其償付能力或許有所動搖。

1個月后（即今年9月），公司又發行了5.2億元公司債券，同樣由新希望集團提供不可撤銷的連帶責任保證擔保，擬全部用于償還2023年發行的公司債券“23希望01”。

值得注意的是，公司關聯方民生銀行（由新希望系持股，劉永好擔任副董事長）和新希望財務有限公司參與認購了這筆公司債券，分別認購了5000萬元和1.06億元，累計認購額1.56億元，占全部募資額的30%。

關聯方大額認購背后，是否存在公司債券銷售困難的問題？頻繁借新還舊是否擔憂加劇資金壓力？機構此前為何緊急撤標？對此，「創業最前線」試圖向新希望地產方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

在頻繁借新還舊、關聯方托底認購之下，新希望地產的資金鏈雖然穩定，但脆弱性已經顯現。而真正的考驗，不過剛剛開始。

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